A compra de um imóvel não se mede apenas pelo preço anunciado ou pela prestação mensal. Entre a proposta aceite e a entrega das chaves, há impostos, encargos bancários, seguros e despesas de formalização que podem representar vários milhares de euros. Conhecer os custos de compra de casa em Portugal antes de avançar permite definir uma entrada inicial realista e evitar que a falta de liquidez atrase o negócio.
O valor final depende do preço de aquisição, do tipo de imóvel, da finalidade – habitação própria e permanente, segunda habitação ou investimento -, do montante financiado e da instituição financeira escolhida. Por isso, a melhor preparação começa por separar os custos obrigatórios dos custos associados ao crédito habitação.
Custos de compra de casa em Portugal: os impostos principais
Os impostos são normalmente a parcela mais expressiva das despesas iniciais. Devem estar disponíveis antes da escritura, pois o seu pagamento é necessário para concluir a aquisição.
IMT: imposto sobre a transmissão do imóvel
O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, conhecido como IMT, incide sobre a compra. O cálculo é feito, em regra, sobre o valor mais elevado entre o preço de compra e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) indicado na caderneta predial.
A taxa não é única. Varia consoante o destino do imóvel, o escalão de valor e a localização, existindo tabelas próprias para imóveis no continente e nas regiões autónomas. Na habitação própria e permanente, os primeiros escalões podem beneficiar de isenção ou de uma tributação mais reduzida. Já uma segunda habitação tende a ter um custo de IMT superior para o mesmo valor de aquisição.
Os compradores até aos 35 anos podem ter acesso à isenção de IMT na primeira aquisição de habitação própria e permanente, desde que cumpram todos os requisitos legais aplicáveis. As condições, os limites de valor e as excepções devem ser confirmados para a data da compra, porque a legislação e as tabelas podem ser actualizadas.
Imposto do Selo sobre a compra e sobre o crédito
Na aquisição do imóvel, é devido Imposto do Selo à taxa de 0,8% sobre o valor que serve de base ao IMT. Se comprar uma casa por 250.000 euros e esse for também o valor tributável, este imposto corresponde, em princípio, a 2.000 euros.
Quando recorre a crédito habitação, há ainda Imposto do Selo sobre o montante financiado. Para prazos iguais ou superiores a cinco anos, a taxa é habitualmente de 0,6%. Num crédito de 200.000 euros, este encargo equivale, em princípio, a 1.200 euros. Não confunda este custo inicial com o Imposto do Selo que pode incidir mensalmente sobre os juros da prestação.
A entrada inicial não é o único valor a ter disponível
Uma aprovação de crédito não significa, por si só, que a instituição financeira financie a totalidade do preço do imóvel. A percentagem de financiamento depende da finalidade da compra, da avaliação bancária, do perfil financeiro e das regras de risco da instituição.
Para habitação própria e permanente, o montante financiado pode chegar, em determinadas situações, a uma percentagem elevada do menor valor entre o preço de aquisição e a avaliação. Se a avaliação for inferior ao preço acordado, o comprador terá de reforçar os capitais próprios. Por exemplo, num imóvel de 300.000 euros avaliado em 280.000 euros, o cálculo do crédito é feito sobre os 280.000 euros, não sobre os 300.000 euros.
Além da entrada inicial, é prudente reservar um valor autónomo para impostos, escritura, registos, avaliação, seguros e eventuais obras urgentes. Usar toda a poupança na entrada pode deixar a família sem margem para responder a uma despesa inesperada antes ou depois da mudança.
Despesas bancárias do crédito habitação
A contratação de crédito pode envolver comissões e serviços necessários à análise e formalização. Nem todas as instituições financeiras aplicam os mesmos valores ou a mesma estrutura de custos, pelo que comparar propostas exige olhar além da taxa de juro.
É frequente existirem despesas de avaliação do imóvel, de estudo ou análise do processo, de formalização e, em alguns casos, de manutenção de conta. Algumas campanhas podem isentar ou reduzir determinadas comissões, mas é essencial perceber se a vantagem se mantém no custo total da operação.
A Ficha de Informação Normalizada Europeia, habitualmente designada por FINE, permite identificar estes encargos. Analise a TAN, a TAEG e o MTIC. A TAN indica a taxa de juro nominal do crédito, enquanto a TAEG inclui juros, comissões, impostos e seguros obrigatórios associados, permitindo uma comparação mais próxima do custo efectivo. O MTIC mostra quanto pagará no total se cumprir o contrato até ao fim do prazo do crédito.
A escolha entre taxa fixa, variável ou mista também altera o orçamento. Uma taxa fixa dá maior previsibilidade à prestação mensal durante o período contratado, mas pode começar com uma taxa superior. Uma taxa variável pode oscilar com o indexante. A taxa mista combina ambos os modelos. Não existe uma opção certa para todos: a decisão deve considerar rendimentos, estabilidade profissional, prazo e capacidade para suportar variações na prestação.
Escritura, registos e documentos: custos a não esquecer
A compra só fica formalmente concluída com a escritura ou documento particular autenticado e com o registo da aquisição. Estes actos têm custos próprios, que podem variar conforme a entidade que trata do processo e os serviços incluídos.
É também necessário registar a hipoteca quando existe crédito habitação. Em muitos processos, os encargos de aquisição e de hipoteca são apresentados em conjunto, mas vale a pena pedir uma discriminação. Assim sabe exactamente o que está a pagar e pode comparar a proposta de cada entidade de formalização.
Antes de assinar o contrato-promessa de compra e venda, confirme ainda a documentação do imóvel. Certidões, caderneta predial, licença de utilização quando aplicável, certificado energético e declaração de condomínio ajudam a identificar situações que podem gerar custos ou atrasos. Num prédio, peça informação sobre obras aprovadas, quotas em atraso e encargos extraordinários. Uma derrama de condomínio prevista para os meses seguintes pode pesar no orçamento logo após a compra.
Seguros obrigatórios e protecção do orçamento
Quando há hipoteca, o seguro multirriscos-habitação é normalmente exigido pela instituição financeira. O seguro de vida pode igualmente ser solicitado como garantia do crédito, embora as condições dependam da proposta e do perfil dos titulares.
O prémio do seguro de vida é influenciado pela idade, pelo capital seguro, pelo estado de saúde e pelas coberturas contratadas. Já o multirriscos depende, entre outros factores, das características, localização e valor do imóvel. Estes custos devem ser considerados no orçamento mensal, e não apenas no dia da escritura.
É possível que uma proposta de crédito associe melhores condições à contratação de determinados produtos ou seguros. Antes de aceitar, confirme o impacto de os manter ou retirar, a liberdade de escolher a seguradora e o efeito na taxa de juro. Uma prestação aparentemente mais baixa pode deixar de o ser quando se somam produtos associados que não correspondem às suas necessidades.
Um exemplo para planear com mais segurança
Imagine a compra de uma habitação própria e permanente por 250.000 euros, com um crédito de 200.000 euros. A entrada inicial é de 50.000 euros, mas esse não é o montante total necessário.
Além desse valor, será preciso prever o IMT, salvo se houver isenção aplicável, os 0,8% de Imposto do Selo sobre a compra, o Imposto do Selo sobre os 200.000 euros financiados, a avaliação, os custos de formalização, os registos e os seguros. Dependendo da situação concreta, o valor adicional pode representar uma diferença relevante no capital próprio necessário.
Este exemplo não substitui uma simulação, porque o IMT depende do escalão e da finalidade, e as despesas de crédito variam entre instituições financeiras. Serve, porém, para mostrar porque o orçamento deve ser preparado antes de apresentar uma proposta pelo imóvel.
Um intermediário de crédito pode ajudar a comparar soluções de várias instituições financeiras, esclarecer a documentação necessária e perceber que condições se ajustam melhor ao seu perfil. A Life Finance acompanha este processo sem cobrar honorários directamente ao cliente pelo serviço de intermediação, mas a aprovação, o montante financiado e as condições finais dependem sempre da análise da instituição financeira.
Antes de avançar, peça uma simulação personalizada e construa o seu plano com margem para todos os custos, não apenas para a entrada inicial. Uma decisão bem calculada dá-lhe mais segurança na compra e maior controlo sobre a prestação mensal nos anos seguintes.
